성남 수정구 전세집 원상복구 도배·장판, 20년 경력이 알려주는 시공 범위와 비용 기준

이사 나가기 두 달쯤 전, 집주인에게 전화 한 통을 받고 당황하시는 분들이 종종 있습니다. "도배랑 장판, 원래 상태로 해놓고 나가셔야죠"라는 말인데요. 살면서 자연스럽게 색이 바랜 벽지까지 세입자가 새로 해줘야 하는 건지, 계약서에 그런 조항이 있었는지조차 기억이 가물가물한 채로 저희 사무실에 전화 주시는 분들이 꽤 많습니다.

성남 수정구는 준공한 지 오래된 다세대·연립·구축 아파트 전세 물량이 많다 보니, 이런 원상복구 관련 문의가 이사 성수기마다 반복됩니다. 결론부터 말씀드리면, 원상복구 의무의 범위는 생각보다 좁습니다. 오늘은 저희가 20년간 성남에서 세입자와 집주인 양쪽 시공 문의를 다 받아보며 정리한 기준을 알려드리겠습니다.

원상복구 의무, 세입자 책임은 어디까지일까요

법률상 임차인이 지는 원상복구 의무는 '통상의 손모'를 넘어서는 손상에 한정됩니다. 통상의 손모란 정상적으로 살면서 자연스럽게 생기는 마모나 변화를 뜻하는데요, 햇빛에 바랜 벽지, 가구 놓았던 자리의 눌린 자국, 시간이 지나며 누렇게 변한 장판 정도는 여기에 해당합니다.

법무부가 배포하는 주택임대차 표준계약서에도 이런 취지가 담겨 있고, 관련 판례 역시 통상손모에 대한 감가상각비는 이미 임대료에 포함돼 있다고 보는 편입니다. 다시 말해 자연스럽게 낡은 부분까지 세입자가 새 걸로 바꿔줄 필요는 원칙적으로 없다는 뜻이에요.

도배·장판은 특약 없이는 세입자 부담이 아닙니다

특히 도배와 장판은 원상복구 분쟁에서 가장 자주 등장하는 항목입니다. 계약서에 별도 특약이 없다면, 도배·장판 교체 비용을 세입자가 낼 의무는 원칙적으로 없어요. 2년 넘게 거주한 경우라면 더더욱 그렇습니다.

문제는 특약란에 "퇴거 시 도배·장판 원상복구"처럼 짧게만 적혀 있는 계약서가 여전히 많다는 점이죠. 이런 애매한 문구는 어디까지가 복구 대상인지 명확하지 않아서, 실제 분쟁이 생기면 임차인에게 불리하게 해석되지 않는 경우가 많습니다. 특약으로 세입자에게 부담을 지우려면 손모 범위가 계약서에 구체적으로 명시돼 있어야 한다는 게 법조계의 일반적인 해석이에요.

성남 수정구 전세집, 분쟁이 유독 잦은 이유

수정구는 신흥동, 태평동, 단대동처럼 준공 20~30년 넘은 다세대주택과 구축 아파트 전세 매물이 많은 지역입니다. 이런 집들은 도배·장판 자체가 이미 여러 세입자를 거치며 낡아 있는 경우가 흔해서, 정확히 누구 책임인지 애매한 상태로 이사가 겹치는 일이 많더라고요.

또 집주인이 오래전 계약서 양식을 그대로 재사용하다 보니, 최신 표준계약서의 명확한 특약 문구 대신 옛날식 애매한 문구가 남아 있는 경우도 자주 봅니다. 이럴 땐 이사 전에 미리 사진과 영상으로 벽지·장판 상태를 기록해두시길 권해드려요. 저희가 다른 글에서 인테리어 하자보수 분쟁 대응법을 다룬 적이 있는데, 원상복구 분쟁도 결국 증거 확보가 핵심이라는 점에서 원리가 비슷합니다.

새 세입자를 위한 도배·장판, 집주인 입장에서의 선택

집주인 입장에서는 세입자와 다투기보다, 다음 세입자를 받기 전에 도배·장판을 새로 하는 편이 실질적으로 더 이득인 경우가 많습니다. 낡은 벽지 상태로 매물을 내놓으면 전세가가 떨어지거나 공실 기간이 길어지기 쉽거든요.

저희가 현장에서 권해드리는 방식은 이렇습니다. 벽지는 합지보다 조금 비싸도 오염에 강한 실크벽지를 쓰고, 장판은 두께가 얇은 저가형 대신 1.8mm 이상 제품으로 시공하시면 다음 세입자가 바뀔 때까지 상태가 훨씬 오래갑니다. 초기 비용은 조금 더 들어도 재시공 주기가 늘어나니 장기적으론 절약이 되는 셈이에요.

평형별 도배·장판 시공 비용, 대략적인 범위

정확한 견적은 현장 상태와 자재 등급에 따라 달라지지만, 성남 지역 전세집 기준으로 저희가 안내드리는 대략적인 범위는 다음과 같습니다.

평형	합지벽지+장판	실크벽지+두꺼운 장판
18~24평	110만~150만원	180만~230만원
25~32평	150만~200만원	230만~300만원
33평 이상	200만~260만원	300만원 이상

이 범위는 도배·장판만 시공할 때 기준이고, 몰딩이나 문짝까지 함께 손보시면 비용은 더 올라갑니다. 부분 도배로 눈에 띄는 벽면만 먼저 손보는 절충안도 가능하니, 예산에 맞춰 저희와 상담하시면서 범위를 정하시는 게 좋아요.

세입자와 집주인, 이사 전 이렇게 정리하세요

원상복구를 둘러싼 갈등은 대부분 소통 부족에서 시작됩니다. 입주할 때와 퇴거할 때 상태를 사진으로 남겨두는 습관 하나만으로도 나중에 생길 다툼의 절반은 줄어들어요. 계약서 특약란이 애매하다면 이사 전에 미리 집주인과 문자나 서면으로 범위를 확인해두시는 것도 좋은 방법입니다.

혹시 이미 분쟁이 생겼거나, 새 세입자를 받기 전 도배·장판을 정리하고 싶으신 분은 저희 SN인테리어에 상태를 먼저 보여주세요. 어디까지가 통상손모이고 어디부터 시공이 필요한지, 20년간 봐온 사례를 바탕으로 현실적인 기준을 말씀드리겠습니다.

출처

• 법무부, "주택임대차 표준계약서(2023년 개정)" — 법무부 moj.go.kr
• 국가법령정보센터, 임대차보증금 관련 판례(원상회복의무·통상손모 법리) — 국가법령정보센터 law.go.kr