성남 아파트 사전점검 체크리스트 6가지, 하자 접수 기한까지

신축 아파트 사전점검 분위기 예시 (참고용 이미지)

사전점검에서 찾은 하자는 입주 전까지 시공사가 고쳐야 하고, 입주 뒤 생긴 하자도 공종별 2·3·5·10년 안에는 보수를 청구할 수 있습니다.

사전점검 날 찍은 사진 수백 장 중에 정작 쓸 수 있는 게 몇 장 안 되는 경우를 저희는 자주 봅니다. 마루 들뜸을 찍었는데 어느 방인지 알 수 없고, 타일 깨짐을 찍었는데 크기를 가늠할 기준이 없고, 창틀 틈을 찍었는데 날짜가 안 남아 있는 식이에요. 사진은 많이 찍는 게 아니라 나중에 증거로 읽히게 찍는 겁니다.

성남은 요 몇 년 재개발·재건축 신축 입주가 이어지고 있어서, 저희도 사전점검 뒤 인테리어 상담을 함께 진행하는 일이 많아졌습니다. 오늘은 점검 당일 무엇을 어떻게 볼지, 그리고 그 결과를 언제까지 어디에 접수하는지를 한 번에 정리해 드립니다.

사진이 증거가 되려면 이렇게 찍습니다

• 원경 → 근경 → 줄자 순서로 세 장을 한 세트로 찍습니다. 어느 방의 어느 벽인지, 하자가 정확히 어디인지, 크기가 얼마인지가 한 세트에 담겨야 해요.
• 스마트폰 카메라의 위치·날짜 기록을 켜두고, 호수와 위치를 적은 메모지를 하자 옆에 두고 함께 찍습니다.
• 창문 개폐, 수전 물 나오는 상태, 환풍기 작동처럼 움직임이 있는 항목은 사진 대신 짧은 동영상으로 남깁니다.
• 시공사가 나눠주는 하자 스티커를 붙인 뒤 그 상태를 다시 한 장 찍어두세요. 나중에 "접수된 하자"라는 걸 보여주는 근거가 됩니다.
• 점검표에 적어 제출하기 전에 점검표 자체를 촬영하고, 사진 전체를 당일 클라우드에 백업합니다.

이 습관이 중요한 이유는 뒤에서 설명할 담보책임기간과 이어집니다. 하자가 언제 발생했는지를 입증해야 하는 순간이 오면, 결국 남는 건 날짜가 찍힌 사진뿐이거든요.

사전방문은 법이 정한 절차입니다

📌 입주자 사전방문은 주택법 제48조의2에 따라 사업주체가 입주지정기간 시작일 45일 전까지 2일 이상 입주예정자에게 집을 미리 점검하게 하는 제도입니다.

2021년 1월부터 시행된 이 제도의 핵심은 조치 기한이에요. 입주예정자가 점검표로 보수를 요청하면 사업주체는 사전방문 종료일부터 7일 이내에 조치계획을 사용검사권자에게 제출해야 하고, 중대한 하자는 사용검사 전까지, 그 밖의 세대 내부 하자는 입주예정자에게 집을 인도하기 전까지 고쳐야 합니다. 조치 결과는 입주 전에 서면으로 통보받습니다(국토교통부 정책브리핑 2020년 6월 22일 기준).

사전점검이 끝난 뒤 인테리어를 어떤 순서로 넣어야 시공사 보수와 겹치지 않는지는 성남 위례 신축 아파트 사전점검, 인테리어 시작 전 20년 경력이 짚어주는 체크리스트에서 이미 다뤘으니, 오늘은 점검 항목과 접수 기한에 집중하겠습니다.

점검 항목 6가지, 이 표대로 보세요

시간이 넉넉한 사전점검은 거의 없습니다. 아래 여섯 항목을 순서대로 돌면 방 하나에 10분 안팎으로 끝나고, 놓치는 부위가 확 줄어요.

항목	확인 방법	자주 나오는 하자
창호	전 창 개폐, 잠금, 손등으로 틈새바람, 유리 흠집	레일 걸림, 실리콘 미마감, 유리 스크래치
바닥	맨발로 전체 걸어보기, 수평계, 걸레받이 틈	마루 들뜸·삐걱임, 걸레받이 벌어짐
타일	동전으로 두드려 들뜸 소리, 줄눈 상태, 구배	타일 들뜸(빈 소리), 줄눈 갈라짐, 물고임
수전	온수·냉수 모두 틀기, 배수 속도, 하부 누수	배수 지연, 하부장 물 자국, 헤드 흔들림
전기	콘센트 테스터, 전 스위치·조명 점등, 인터폰	콘센트 무전원, 스위치 위치 뒤바뀜
환기	욕실 환풍기 휴지 흡착, 주방 후드, 전열교환기	환풍기 약함·소음, 후드 역류

준비물은 줄자, 콘센트 테스터, 수평계(앱도 가능), 휴지 몇 장, 동전 하나, 메모지와 펜이면 충분합니다. 여기에 손전등을 하나 더 챙기면 싱크대 하부장 안쪽과 붙박이장 뒤처럼 어두운 자리까지 볼 수 있어요.

하자 접수 기한, 공종마다 다릅니다

입주 뒤에 발견되는 하자는 공동주택관리법 시행령 별표4의 시설공사별 담보책임기간 안에 있어야 사업주체에 보수를 청구할 수 있습니다. 기간은 공종에 따라 넷으로 나뉘어요.

기간	해당 공종	세대 안에서 해당하는 것
2년	마감공사	도배, 타일, 도장, 미장, 주방기구, 옥내가구
3년	창호·목공·급배수·난방환기·전기 등 14개 공종	창문틀·문짝, 수전·배관, 온돌, 콘센트·조명
5년	방수·지붕·철근콘크리트·조적 등 6개 공종	욕실·발코니 방수, 외벽 균열
10년	내력구조부·지반공사	기둥·내력벽 등 구조체

세대 안 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 복도·주차장 같은 공용부분은 사용검사일부터 기간을 셉니다(찾기쉬운 생활법령정보 2026년 8월 15일 기준). 그러니 입주가 늦어져도 손해는 없지만, 인도일이 언제였는지는 계약서와 열쇠 수령 기록으로 정확히 남겨두셔야 해요.

한 가지 더 알아두실 게 있습니다. 대법원은 2024년 10월 8일 판결에서 이 담보책임기간이 "그 기간 안에 발생한 하자"에 대해 책임을 지는 하자발생기간이라고 봤습니다. 다시 말해 기간 안에 하자가 생겼다는 걸 보여줄 수 있어야 하는데, 그 근거가 바로 앞에서 말씀드린 날짜 찍힌 사진입니다.

입주 후 하자보수 청구는 이 순서로

• 하자를 발견하면 사진·동영상을 남기고 관리사무소에 알립니다. 단지에 따라 관리주체나 입주자대표회의를 통해 일괄 접수하기도 하고, 사업주체의 하자 접수 앱이나 서면으로 직접 청구하기도 합니다.
• 사업주체는 청구받은 날부터 15일 이내에 하자를 보수하거나, 하자 부위·보수 방법·일정·담당자를 적은 하자보수계획을 서면으로 통보해야 합니다(공동주택관리법 시행령 제38조).
• 15일이 지나도 답이 없거나 보수 결과가 미흡하면 국토교통부 하자심사·분쟁조정위원회에 하자심사나 분쟁조정을 신청할 수 있습니다.

여기서 헷갈리기 쉬운 게 "시공사 하자"와 "인테리어 업체 하자"의 구분입니다. 입주 뒤 인테리어를 하고 나서 발견된 문제는 원래 있던 하자인지, 공사 중에 생긴 문제인지가 쟁점이 돼요. 그래서 저희는 공사 전 현장 상태를 같이 촬영해 두고 시작합니다. 인테리어 업체와의 하자 분쟁 대응은 성남 인테리어 하자보수 분쟁, 20년 경력이 알려주는 예방과 대응 체크리스트에서 따로 정리해 뒀습니다.

성남 신축 단지에서 챙길 것 하나

수정구·중원구 재개발 신축은 입주 시기가 몰리다 보니 사전점검 기간에 시공사 보수 인력이 부족해, 접수는 됐는데 입주일까지 보수가 안 끝나는 경우가 생깁니다. 이럴 땐 입주 후 보수 일정을 서면으로 확답받아 두시고, 그 부위에 인테리어 공사를 먼저 올리지 마세요. 보수 뒤에 다시 뜯는 일이 생깁니다.

사전점검 일정이 잡히셨다면 전날 밤에 할 일은 세 가지입니다. 위 표를 출력하고, 준비물을 가방에 넣고, 스마트폰의 위치·날짜 기록 설정을 확인하는 것. 당일 두 시간의 가치는 그 준비에서 거의 결정됩니다.

아파트 사전점검 자주 묻는 질문

Q. 사전점검은 언제, 며칠 동안 하나요?
주택법에 따라 입주지정기간 시작일 45일 전까지, 2일 이상 진행해야 합니다. 일정은 사업주체가 입주예정자에게 서면으로 미리 알립니다.

Q. 사전점검에서 접수한 하자는 언제까지 고쳐 주나요?
중대한 하자는 사용검사 전까지, 그 밖의 세대 내부 하자는 입주예정자에게 집을 인도하기 전까지 조치해야 합니다. 조치 결과는 입주 전에 서면으로 통보받습니다.

Q. 입주 후 발견한 창호·타일 하자는 몇 년까지 청구할 수 있나요?
타일·도배 같은 마감공사는 2년, 창호공사는 3년, 방수공사는 5년입니다. 세대 내부는 입주자에게 인도한 날부터 셉니다.

Q. 하자보수를 청구하면 시공사는 언제까지 답해야 하나요?
청구받은 날부터 15일 이내에 보수하거나 하자보수계획을 서면으로 통보해야 합니다. 답이 없으면 하자심사·분쟁조정위원회에 신청할 수 있습니다.

출처

• 대한민국 정책브리핑, "사전방문때 지적된 아파트 하자, 입주 전 보수공사 끝내야" (2020-06-22) — korea.kr
• 찾기쉬운 생활법령정보, "아파트 하자담보책임 > 하자의 범위 및 하자담보책임기간" — easylaw.go.kr
• 국가법령정보센터, "공동주택관리법 시행령 [별표4] 시설공사별 담보책임기간" — law.go.kr
• 법조신문, "공동주택관리법의 하자담보책임" — koreanbar.or.kr
• 법무법인 클라스한결 뉴스레터, 공동주택관리법상 하자담보책임기간의 의미(대법원 2024. 10. 8. 판결) — classhklaw.com
• 공동주택관리법 시행령 제38조(하자보수 절차) — lbox.kr