햇빛 변색이나 가구 자국 같은 통상의 손모는 임대인 부담이고, 세입자 과실분은 도배·장판 내구연한 10년 기준 잔존가치로 나눕니다.
서울중앙지방법원 민사19부는 2021년 6월 2019가합4453 판결에서 "임차인이 통상적인 사용을 한 뒤 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치 감소는 임대차계약의 본질상 당연히 예정된 것"이라며 원상회복 의무에서 제외했습니다. 임대인 입장에서 이 한 줄이 뜻하는 바는 분명해요. 세입자가 2년 살고 나간 방의 도배·장판을 "새것으로 해놓고 가라"고 요구할 근거가 원칙적으로 없다는 겁니다.
저희는 성남 수정구·중원구 원룸과 판교·정자동 오피스텔의 세입자 교체 시기 도배·장판 시공을 오래 해왔습니다. 그러다 보니 임대인 분들이 가장 헷갈려하시는 게 "어디까지 내가 내고, 어디부터 세입자에게 청구하나"라는 걸 압니다. 오늘은 그 선을 판례와 공공 기준으로 긋고, 그 다음에 교체 시기와 비용 구조를 이야기하겠습니다.
선을 긋는 기준은 "통상의 손모"입니다
📌 통상의 손모는 임차인이 목적물을 통상적으로 사용한 결과 생기는 상태 악화나 가치 감소로, 그 경제적 평가가 이미 차임에 반영돼 있다고 보아 임차인의 원상회복 의무에서 제외되는 부분입니다.
이 개념을 도배·장판에 적용하면 아래처럼 갈립니다. 왼쪽은 임대인이 부담하고, 오른쪽은 세입자에게 청구할 수 있는 항목이에요. 물론 특약으로 달리 정할 수 있지만, 통상의 손모까지 세입자에게 전부 떠넘기는 특약은 분쟁에서 그대로 인정받기 어렵습니다.
| 임대인 부담(통상의 손모) | 임차인 부담(고의·과실) |
|---|---|
| 햇빛에 벽지가 바랜 것 | 담뱃불·촛불로 탄 자국 |
| 가구 무게로 장판에 눌린 자국 | 반려동물 긁힘·배변으로 훼손된 장판 |
| 생활 동선에 따라 닳은 바닥 | 벽 낙서, 대형 못·앵커 구멍 다수 |
| 환기 부족과 무관한 결로형 곰팡이 | 방치로 번진 곰팡이(환기 의무 위반이 입증될 때) |
마지막 줄이 늘 쟁점입니다. 곰팡이는 건물 단열·결로 문제인지, 세입자가 창을 안 열어 생긴 건지에 따라 책임이 갈리는데, 이걸 퇴거 당일에 따지면 결론이 안 나요. 입주 때 상태를 사진으로 남겨두는 게 임대인에게도 유리한 이유입니다.
세입자 과실이 있어도 전액은 아닙니다
세입자 잘못으로 장판이 훼손됐다고 해서 새 장판 값 전부를 받는 건 아닙니다. 조정 실무에서는 LH 임대주택 수선비·원상복구 기준을 준용해 내구연한에서 남은 잔존가치를 먼저 계산하고, 거기에 과실 비율을 곱하는 방식을 씁니다(강원일보 2024년 5월 27일 기준). 품목별 내구연한은 이렇습니다.
| 품목 | 내구연한 |
|---|---|
| 도배·장판 | 10년 |
| 스위치·콘센트 | 15년 |
| 타일류 | 20년 |
| 창호류 | 25년 |
| 보일러 | 11년 |
| 빌트인 가전(TV·냉장고·에어컨 등) | 7년 |
예를 들어 8년 된 도배·장판을 세입자가 훼손했고 과실이 절반이라면, 잔존가치는 10년 중 2년이니 20%, 여기에 과실 50%를 곱해 총 교체 비용의 10%가 세입자 몫이 됩니다. 반대로 말하면, 6~7년 넘은 도배·장판은 세입자가 뭘 했든 청구할 수 있는 금액이 크지 않다는 뜻이에요. 그 시점부터는 교체 비용을 "받아낼 돈"이 아니라 "임대 유지비"로 보시는 게 현실적입니다.
그래서 임대인은 언제 바꾸는 게 맞나
성남 원룸은 대부분 2년 계약이고, 실제로는 1년 안팎에 세입자가 바뀌는 방도 많습니다. 저희가 현장에서 보는 교체 시점은 세 가지입니다.
- 세입자 교체 사이 공실 기간 — 짐이 없을 때 하면 가구 이동비와 보양 작업이 빠져 같은 도배도 하루 안에 끝납니다. 가장 흔하고, 가장 싼 시점이에요.
- 도배 5~6년, 장판 이음새 들뜸이 보일 때 — 이 시점이면 이미 통상의 손모가 누적돼 세입자에게 청구할 부분이 거의 없습니다. 다음 세입자를 들이기 전 전체 교체가 맞습니다.
- 곰팡이·누수 흔적이 나왔을 때 — 도배만 다시 하면 몇 달 뒤 같은 자리에 재발합니다. 원인을 잡고 도배하는 순서라, 단열이나 배관을 먼저 확인합니다.
부분 교체가 가능한지도 자주 물으십니다. 장판은 훼손된 자리만 오려내고 같은 제품을 이어 붙일 수 있지만, 몇 년 지난 장판은 색이 달라져 티가 납니다. 벽지는 한 면만 다시 바르면 이음새와 색 차이가 남아 결국 방 전체를 하게 되고요. 원룸은 면적이 작아서 부분과 전체의 시공비 차이가 크지 않으니, 저희는 대개 전체 교체를 권해드립니다.
원룸 도배·장판 비용은 이렇게 구성됩니다
견적서를 받아보시면 자재비, 시공비, 기존 자재 철거·폐기비, 가구 이동·보양비 네 항목으로 나뉩니다. 원룸에서 특이한 점은 면적이 작아도 시공 인력의 하루 단위는 그대로라는 거예요. 그래서 평당 단가로 계산하면 아파트보다 비싸 보이는데, 실제로는 최소 출동 단위가 반영된 결과입니다. 같은 건물에 원룸 여러 개를 가지고 계시면 한 번에 묶어 진행하는 게 이 부분에서 유리합니다.
자재는 합지벽지와 실크벽지, 장판 두께로 금액이 갈리는데, 세입자 회전이 잦은 원룸은 저희도 합지와 중간 두께 장판을 기본으로 봅니다. 시공 범위를 어디까지 잡을지(천장 포함 여부, 걸레받이, 문틀 주변)는 성남 수정구 전세집 원상복구 도배·장판, 20년 경력이 알려주는 시공 범위와 비용 기준에서 이미 정리했으니 그 글을 참고하시면 됩니다. 구체적인 금액은 방 상태와 자재 선택에 따라 달라져 실측 후에 드립니다.
분쟁이 나면 소송 전에 조정위원회가 있습니다
세입자와 원상복구 비용으로 합의가 안 될 때 바로 소송으로 가실 필요는 없습니다. 주택임대차보호법에 따른 임대차분쟁조정위원회가 원상회복과 수선의무 분쟁을 다루고, 성남은 한국부동산원 경기성남 사무소(031-8017-8488~90)가 관할입니다. 조정은 신청일부터 60일 이내에 끝내는 게 원칙이고 부득이하면 30일 연장되며, 수수료는 조정 금액 1억원 미만 기준 1만원입니다(2026-09-18 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회 누리집 기준).
조정이 성립하면 민사상 합의 효력이 생기고, 금전 지급이 포함된 조정은 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 인정받습니다. 그러니 조정에 들어갈 때 가져가실 자료는 판례 문구가 아니라 입주 시 사진, 퇴거 시 사진, 견적서 세 가지예요. 이 셋이 있으면 잔존가치 계산이 바로 되고, 없으면 통상의 손모인지 과실인지부터 다투게 됩니다.
다음 계약서에 넣어두실 것
특약란에 "퇴거 시 도배·장판 원상복구"라고만 적으면 통상의 손모까지 포함하는지가 불분명해 오히려 분쟁의 씨앗이 됩니다. 저희가 임대인 분들께 권하는 문구는 방향이 반대예요. 입주 시 도배·장판 상태와 시공 시점을 적고, 고의·과실로 인한 훼손은 잔존가치 기준으로 정산한다는 취지를 담는 겁니다. 세입자도 납득하기 쉽고, 조정에 가더라도 그대로 인정받기 쉬운 문구입니다.
지금 가지고 계신 원룸의 도배·장판이 몇 년째인지, 그리고 입주 때 사진이 남아 있는지 두 가지만 확인해 보세요. 그 답에 따라 다음 세입자 교체 때 할 일이 정해집니다.
원룸 도배·장판 원상복구 자주 묻는 질문
Q. 세입자가 나갈 때 도배·장판 전체 교체 비용을 청구할 수 있나요?
원칙적으로 안 됩니다. 햇빛 변색이나 가구 자국 같은 통상의 손모는 임대인 부담이고, 고의·과실로 훼손된 부분만 잔존가치 기준으로 청구할 수 있습니다.
Q. 도배·장판 내구연한은 몇 년으로 보나요?
LH 임대주택 수선비·원상복구 기준에서 도배·장판은 10년입니다. 8년 사용 후 훼손이면 잔존가치 20%에 과실 비율을 곱해 세입자 부담을 계산합니다.
Q. 임대차분쟁조정 신청 수수료와 기간은 어떻게 되나요?
조정 금액 1억원 미만은 수수료 1만원이고, 신청일부터 60일 이내 종료가 원칙이며 부득이한 경우 30일 연장됩니다(2026-09-18 한국부동산원 누리집 기준).
Q. 성남 원룸 임대차 분쟁은 어디에 조정을 신청하나요?
한국부동산원 경기성남 임대차분쟁조정위원회(031-8017-8488~90)가 관할입니다. 방문·온라인·우편으로 신청할 수 있습니다.
출처
- 법률신문, "임대차계약 종료 때 원상회복의무에 '통상의 손모'는 포함 안돼" (서울중앙지법 2019가합4453, 2021년 6월 21일) — lawtimes.co.kr
- 강원일보, "[생활 속 임대차분쟁 솔루션] 원상회복비용, 임차목적물의 상태 악화·가치 감소시 임대인 부담" (2024년 5월 27일) — kwnews.co.kr
- 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회, "조정제도 안내" — adrhome.reb.or.kr
- 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회, "수수료 안내" — adrhome.reb.or.kr
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